Kiracının kira borcunu ödememesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde temerrüt hali olarak kabul edilir. “Temerrüt nedeniyle tahliye davası“, kiracının borcunu ödemediği durumlarda ev sahibine başvuru imkanı tanır. TBK Madde 315, bu gibi durumlarda mal sahibinin ihtarname göndererek kiracıya belirli bir süre tanımasını ve ardından tahliye davası açabilmesini düzenler. Kira bedelinin ödenmemesiyle ortaya çıkan temerrüt hali, taraflar arasında hukuki ilişkide ciddi bir ihlal olarak değerlendirilir ve kira sözleşmesinin feshiyle sonuçlanabilir.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, mal sahibinin sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkını kullanabilmesidir. TBK Madde 315’e göre, kiracının borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi ilk olarak ihtar çekerek kiracıyı uyarır. İhtar süresi içinde borç ödenmezse, kira ilişkisi feshedilerek “temerrüt nedeniyle tahliye davası” açılır. Bu davada mahkemeye sunulacak deliller, sözleşme süresince ödenmemiş kira borçları ve ihtar süreleri, tahliye kararı için belirleyici olur.

İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Nedir?

Ev sahibi, kira dönemi boyunca en az iki defa “iki haklı ihtar” çekmişse, sözleşmenin feshi ve tahliye talebinde bulunma hakkına sahip olur. TBK Madde 352’de düzenlenen iki haklı ihtar, kiracının kira bedelini iki ayrı dönemde geciktirmesi halinde uygulanır. Burada önemli olan, ihtarların usulüne uygun yapılmış ve kiracıya ulaşmış olmasıdır. İki haklı ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunmak için, ihtarların noter aracılığı ile tebliğ edilmesi gerekmektedir. Ayrıca ihtarnamede hangi döneme ilişkin kiranın ödenmediği belirtilmeli ve ödeme süresi açıkça yer almalıdır. Mahkemeye sunulacak belgeler arasında bu ihtarların örnekleri de bulunmalı ve ihtar tarihleri açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeyi içerir.

MADDE 352/2-Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kaç Ay Kira Ödenmezse Tahliye Gündeme Gelir?

Kira bedelinin iki veya daha fazla ay ödenmemesi, ev sahibi açısından tahliye davası açma hakkını doğurur. Ancak, TBK uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davalarında ev sahibi, en az bir kira döneminde farklı aylara ilişkin iki kiranın ödenmemiş borç bulunması şartıyla bu hakkı kullanabilir. Bu süreçte ev sahibinin yasal olarak iki haklı ihtar çekme şartı yerine getirilmişse ve kira bedelinin sürekli aksatıldığı belgelenirse, mahkeme, kiracının tahliyesine karar verebilir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, kira borcunun sürekli geciktirilmesi, ev sahibi için tahliye hakkının doğması açısından yeterli sayılabilir.

Hukuk Büromuzla İletişime Geçin

Sonuç olarak, kira borcunun ödenmemesi durumunda ev sahipleri, belirli yasal şartlar çerçevesinde kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Hukuk büromuz, taşınmaz hukuku ve kira ilişkileri konusunda uzman bir ekiple çalışarak bu tür hukuki süreçlerde müvekkillerimize profesyonel destek sağlamaktadır. Kiracının temerrüde düşmesi, iki haklı ihtar gibi hukuki ihtilaflarda daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.