Kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kendi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacını karşılamak üzere kiralananı geri almak istemesi durumunda başvurulabilecek hukuki bir yol olan ihtiyaç nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ile düzenlenmiştir. Bu davanın açılması için, “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları” olarak adlandırılan belirli hukuki koşulların sağlanması zorunludur. İlgili mevzuat ve Yargıtay kararları, bu şartları detaylandırarak, tahliye hakkının keyfi kullanımlarını engellemek amacıyla düzenlenmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

“Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye” talebinde bulunabilmesi için TBK madde 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen koşullar sağlanmalıdır. Bu kapsamda, kiraya verenin kendi veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek dava açabilmesi mümkündür.

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, ihtiyaç durumunu belirlerken, ihtiyacın zorunlu, kalıcı ve samimi bir nitelik taşıması gerektiğini vurgulamaktadır (Yargıtay 6. HD., 2020/11523 E., 2021/984 K.).

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

“Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye” talebi, TBK madde 350 uyarınca kira süresinin sona erdiği tarihte yapılabilir. Bu maddeye göre, kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesi sona erdikten sonra bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmak zorundadır. Aksi halde tahliye talebinde bulunma hakkını kaybeder. Yargıtay içtihatlarına göre de bu süre katıdır ve uzatılamaz. Kira süresi dolmadan önce ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulamayacağı gibi, sürenin sona ermesinden itibaren bir aylık sürede dava açılması gereklidir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarnamesi Gönderme Zorunluluğu ve Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce, kiraya verenin “ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtarnamesi” göndererek kiracıyı durumdan haberdar etmesi yerinde olacaktır. İhtarnamenin hukuki geçerlilik kazanması için, kiraya verenin ihtiyacını somut olarak ortaya koyması, ihtarın yazılı ve resmi bir belgeyle yapılması gerekmektedir.

MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İhtiyacın Gerçek ve Sürekli Olması: İspat Yükümlülüğü

Mahkemeler, “kiralanan taşınmazın tahliyesi” talebinde bulunulan davalarda, ihtiyacın gerçekliğini detaylı bir şekilde incelemektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin kendisinin ya da yakınlarının ihtiyaç durumunun geçici değil kalıcı bir nitelik taşıması gerekmektedir. Kiraya verenin mevcut başka bir taşınmazı varsa, mahkeme bu taşınmazın kullanımını ve neden o taşınmazın değil de kiralananın tahliye edilmesi gerektiğini sorgulayabilir. Yargıtay kararları, bu konuda ihtiyaç durumunun yalnızca ekonomik veya spekülatif gerekçelerle ileri sürülemeyeceğini belirtmektedir (Yargıtay 6. HD., 2018/11234 E., 2019/2231 K.). Kiraya verenin ihtiyaç durumunu çeşitli belgeler, tanık ifadeleri ve yeminle kanıtlaması mümkündür.

Tahliye Davasında Kanıtlanması Gereken Diğer Hususlar

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, mahkemeye sunulması gereken deliller oldukça önemlidir. Özellikle, kiraya verenin başka bir konut veya işyerinin bulunmaması, taşınmazı gerçekten kendi kullanmak istediği ve ihtiyacının ekonomik gerekçelerle değil zorunlu bir gereklilikten kaynaklandığı belgelerle kanıtlanmalıdır. Aksi takdirde, mahkeme, davayı reddederek tahliye talebini geçersiz sayabilir. İhtiyaç durumunun süresi, kiracının barınma hakları ve ekonomik dengesi de göz önünde bulundurularak, mahkemece değerlendirilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları sağlanmış olsa bile, kiraya verenin dava sürecinde dikkat etmesi gereken bazı yasal prosedürler vardır. Öncelikle, ihtarnamenin zamanında ve doğru şekilde gönderildiğinden emin olunmalı; ardından ihtiyaç durumunun ispatı için somut deliller ve şahit beyanları hazırlanmalıdır. Mahkeme, kiracının taşınmazı boşaltması için kiraya verene belirli bir süre tanıyabilir, ancak bu sürenin sonunda tahliye edilmezse icra yoluyla tahliye işlemleri başlatılabilir.

Öte yandan kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi sonrasında eğer kiralanan taşınmaz, kiraya veren tarafından 3 yıl geçmeden bir başkasına kiralanırsa; kiraya veren, kiracısına bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalacaktır.

Hukuki Destek ve Danışmanlık Hizmetlerimiz

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, gerek kiraya veren gerekse kiracı açısından karmaşık ve dikkat gerektiren hukuki süreçlerdir. Özellikle kira sözleşmesi türü, ihtarnamenin usulüne uygun gönderilmesi, ihtiyaç durumunun kanıtlanması gibi konular, davanın seyrini doğrudan etkileyebilir. Hukuk büromuz, taşınmaz hukuku alanında uzman kadrosuyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında hukuki destek sağlamaktadır. Profesyonel bir avukat yardımıyla haklarınızın korunması için bize ulaşabilirsiniz.